Chaque ville est notée sur 100, en intégrant :
- Liberté d’exploiter en courte durée (Airbnb, location meublée)
- Rentabilité nette
- Prix d’achat
- Fiscalité sur les loyers et la plus-value
- Accessibilité du marché pour un investisseur non résident
- Profondeur du marché locatif et profil des voyageurs
- Risques de vacance, revente, ou instabilité réglementaire
- Et un facteur rarement mesuré : la “sexyness perçue” par un investisseur français
1. Liberté de louer en Airbnb
Peut-on facilement mettre le bien en location sur Airbnb ou Booking ? Y a-t-il une réglementation, des quotas, des licences, ou des interdictions ?
Dans certaines villes, la location saisonnière est entièrement libre : vous pouvez acheter, meubler, publier votre annonce et commencer à louer, sans autre démarche.
Pourquoi ça compte ?
Parce qu’une belle rentabilité ne sert à rien si on ne peut pas louer légalement. Et surtout, parce qu’une réglementation floue est un risque futur : elle peut se durcir à tout moment, même après votre achat.
2. Attractivité locative (profils et saisonnalité)
On évalue ici la profondeur de la demande touristique, la diversité des locataires, et la saisonnalité.
Est-ce que la ville attire une clientèle variée, toute l’année, avec du pouvoir d’achat ? Ou est-elle dépendante d’un micro-segment touristique, sur une période très courte ?
3. Risque locatif / pays
Ce critère synthétise tous les risques externes : économiques, politiques, touristiques, réglementaires, ou de revente.
Nous avons pris en compte : l’inflation locale, la stabilité monétaire, la probabilité d’un changement réglementaire, la liquidité du marché (vitesse de revente).
4. Fiscalité locale pour les non-résidents
On distingue ici les pays avec flat tax légère, exonérations, ou fiscalité pénalisante.
Que se passe-t-il fiscalement si vous êtes un investisseur étranger ? Combien allez-vous payer sur les loyers, les plus-values, ou la détention du bien ?
La fiscalité change tout : deux biens similaires dans deux pays différents peuvent générer des revenus très différents, une fois les impôts payés.
Pourquoi ça compte ? Parce que vous ne récupérez pas ce que vous encaissez… mais ce que vous gardez.
5. Facilité d’accès au marché pour les étrangers
Il s’agit ici de savoir si un investisseur français peut acheter et exploiter facilement, sans restriction bancaire ou juridique.
Ce critère mesure les obstacles à l’entrée : démarches administratives, système bancaire local, fiabilité des notaires, obligation de visa ou de résidence…
6. Prix d’entrée pour un bien locatif
Combien coûte l’acquisition d’un bien de qualité locative, dans les standards attendus par les touristes ?
Pourquoi ça compte ?
Parce qu’un rendement élevé ne veut rien dire sans ticket d’entrée : vous devez pouvoir acheter avec votre capacité financière actuelle. Et le ticket doit correspondre au profil de vos clients potentiels.
7. Type de locataire dominant
Une ville peut être rentable, mais si vous ne supportez pas de gérer des étudiants alcoolisés en été, ce n’est pas la bonne pour vous.
Nous avons analysé si la clientèle dominante est :
- Familiale : stable, long séjour, bon comportement
- Senior : faible turnover, bon respect du bien
- Jeunes / Fêtards : courts séjours, pic de saison, plus de gestion
- Expats / télétravailleurs : séjours longs, loyers réguliers
7. Rentabilité nette estimée
Ce critère est le cœur financier de l’étude.
La rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix d’achat) peut paraître séduisante, mais elle masque de nombreux coûts : charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière, fiscalité locale, périodes sans location…
Combien reste-t-il réellement après avoir payé les frais, les charges, les impôts et les éventuelles vacances locatives ?
9. Sexyness perçue (Bonus)
Est-ce que cette ville fait “rêver” l’investisseur ou les locataires ? Est-elle connue ? Facile à vendre ? Ou inconnue et difficile à valoriser ?
C’est souvent un arbitrage entre ce qui brille et ce qui performe.
Pondération réduite dans la note finale, mais utile pour comprendre l’attraction émotionnelle d’un marché.