L’immobilier commercial connaît de profondes mutations sous l’effet des évolutions économiques, sociétales et technologiques. Parmi les segments les plus porteurs, la logistique & les entrepôts, les bureaux modulables et l’hôtellerie urbaine & business se distinguent par leur forte demande et leur capacité d’adaptation aux nouveaux usages. Analysons en détail les avantages, les mutations de la demande et les perspectives à horizon 2030.
Logistique & Entrepôts : l’actif stratégique du e-commerce et de l’industrie verte
➤ Avantages de l’investissement en logistique et entrepôts
Forte demande locative et taux de vacance faible- Rendements attractifs (6 à 8 %) comparés à d’autres classes d’actifs
- Actif résilient aux crises économiques grâce à la digitalisation du commerce et de l’industrie
- Stabilité des baux (9 à 12 ans) avec des locataires solides
- Possibilité d’optimiser la rentabilité avec des entrepôts automatisés et multi-usages
➤ Mutations de la demande
Explosion du e-commerce : L’essor des achats en ligne continue d’accroître la demande en entrepôts de stockage et en hubs logistiques proches des centres urbains.- Besoin de rapidité et de flexibilité : La livraison en 24h (voire en 1h) pousse les entreprises à se doter d’entrepôts plus petits et mieux positionnés en périphérie des villes.
- Transition écologique et logistique verte : L’optimisation énergétique, l’usage des énergies renouvelables et l’implantation d’entrepôts multi-modaux (ferroviaires, fluviaux) deviennent des critères majeurs.
- Montée en puissance des entrepôts XXL et des dark stores : Les plateformes logistiques de plus de 100 000 m² et les espaces de stockage pour livraisons ultra-rapides explosent en périphérie des grandes agglomérations.
➤ Perspectives à horizon 2030
Hausse continue de la demande locative, portée par l’automatisation et l’essor du commerce en ligne.- Valorisation des actifs bien situés et écoresponsables : L’immobilier logistique durable (entrepôts passifs, autoconsommation énergétique) prendra le dessus.
- Renforcement des hubs logistiques régionaux pour décongestionner les grandes métropoles.
- Investissements massifs en robotisation et en IA pour optimiser les flux et les surfaces utilisées.
Notre Conseil : Investissez dans des entrepôts bien situés, proches des grands axes et adaptés aux nouvelles normes environnementales. Privilégiez les actifs ayant un fort potentiel de revalorisation grâce à la logistique verte et aux nouvelles technologies.
Bureaux modulables : la réponse aux nouveaux modes de travail
➤ Avantages de l’investissement en bureaux modulables
- Réduction des risques locatifs grâce à une flexibilité adaptée aux nouvelles demandes
- Adaptation aux nouveaux modes de travail (coworking, bureaux flexibles, télétravail hybride)
- Demande en hausse pour les espaces bien situés, bien desservis et optimisés
- Potentiel de transformation en logements ou en espaces mixtes en cas de baisse de la demande
- Rentabilité stable à condition d’adapter l’espace aux évolutions des entreprises
➤ Mutations de la demande
- Télétravail et travail hybride : De plus en plus d’entreprises recherchent des bureaux plus petits, mais plus optimisés et mieux équipés pour favoriser la collaboration.
- Espaces flexibles et évolutifs : Fin des bureaux traditionnels cloisonnés, place aux espaces ouverts, aux postes partagés et aux aménagements évolutifs.
- Bureaux écoresponsables et smart offices : La performance énergétique et la connectivité (capteurs, domotique, flex-office intelligent) sont devenues des critères clés.
- Reconversions et réhabilitations : Les immeubles de bureaux obsolètes sont transformés en logements ou en espaces mixtes (coworking, commerces, résidences).
➤ Perspectives à horizon 2030
- Baisse du nombre de mètres carrés par employé, mais montée en gamme des bureaux restants
- Forte attractivité des immeubles bien situés, bien desservis et adaptés aux nouvelles attentes des entreprises
- Multiplication des espaces partagés et des immeubles “plug & play” offrant des services intégrés
- Valorisation des bureaux éco-conçus et connectés, au détriment des immeubles énergivores
Notre Conseil : Misez sur des immeubles de bureaux situés dans des quartiers dynamiques et facilement adaptables aux nouvelles tendances (plateaux ouverts, coworking, services intégrés). Privilégiez les bâtiments offrant des labels environnementaux (HQE, BREEAM, WELL) pour garantir une valorisation à long terme.
Hôtellerie urbaine & business : entre reconquête et mutation
➤ Avantages de l’investissement en hôtellerie urbaine
- Reprise forte du tourisme et des déplacements professionnels post-COVID
- Marché diversifié avec des segments porteurs : hôtels lifestyle, résidences affaires, hôtels hybrides
- Demande constante dans les grandes métropoles et les pôles touristiques
- Modèles de gestion évolutifs : location, franchise, gestion indépendante
- Rendements potentiels élevés (5,5 – 7,5 %) dans les emplacements stratégiques
➤ Mutations de la demande
- Hôtels hybrides et lifestyle : De nouveaux concepts mêlant hôtellerie, coworking et espaces événementiels émergent (ex : The Hoxton, Mama Shelter).
- Expansion des résidences d’affaires : La demande en hôtels long séjour et appart-hôtels explose, notamment dans les hubs économiques (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux).
- Numérisation et automatisation : Check-in en ligne, chambres connectées, services sur demande via smartphone sont devenus la norme.
- Écoresponsabilité et labels verts : Les voyageurs privilégient désormais les hôtels à faible empreinte carbone et intégrant des initiatives durables (certifications LEED, HQE, bâtiments basse consommation).
➤ Perspectives à horizon 2030
- Hausse des revenus dans les hôtels bien positionnés et offrant une expérience différenciante
- Développement du “staycation” et des city breaks pour booster l’hôtellerie urbaine
- Montée en puissance des hôtels “sans personnel” et des concepts automatisés
- Évolution vers des modèles hybrides combinant hôtellerie, coworking et coliving
Notre Conseil : Visez des emplacements stratégiques (centre-ville, aéroports, pôles d’affaires) et privilégiez des concepts différenciants (hôtels lifestyle, hybrides, écoresponsables). Anticipez la transformation digitale et l’automatisation pour maximiser la rentabilité.
Les secteurs de la logistique, des bureaux modulables et de l’hôtellerie urbaine continueront d’être porteurs en 2025 et au-delà. Pour réussir son investissement, il est essentiel de cibler des actifs bien situés, adaptés aux évolutions des usages et intégrant les nouvelles technologies et exigences environnementales.
Notre Conseil : Ne raisonnez plus en simple “bailleur”, mais en “opérateur d’actifs”. L’immobilier commercial évolue vers des modèles hybrides et serviciels : adaptez vos stratégies pour maximiser votre rentabilité sur le long terme.
