Analyse des marchés porteurs et des meilleures opportunités par secteur et par ville
L’investissement en immobilier commercial en 2025 repose sur plusieurs dynamiques : évolution du marché du travail, essor du e-commerce, transformation des usages commerciaux et mutations économiques globales. Dans ce rapport, nous détaillons les zones les plus attractives et les segments les plus rentables, avec des données spécifiques sur les surfaces, les prix et les rendements attendus.
1. Secteurs d’investissement les plus rentables
✅ Entrepôts et logistique urbaine
- Pourquoi ? L’essor du e-commerce et la nécessité d’optimiser les livraisons boostent la demande d’entrepôts, notamment en périphérie des grandes villes.
- Rendement attendu : 5 à 8 % selon l’emplacement.
- Où investir ? Île-de-France, Lyon, Marseille, Lille.
✅ Bureaux reconfigurés et coworking
- Pourquoi ? Avec le télétravail, la demande évolue vers des espaces plus modulables et bien situés.
- Rendement attendu : 4 à 6 % dans les grandes métropoles.
- Où investir ? Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse.
✅ Hôtellerie et résidences de courte durée
- Pourquoi ? La reprise du tourisme booste la rentabilité des hôtels et des résidences services.
- Rendement attendu : 5 à 7 % selon la localisation et le modèle d’exploitation.
- Où investir ? Paris, Côte d’Azur, Bordeaux, Lyon.
✅ Retail Parks et commerces de périphérie
- Où investir ? Périphéries des grandes villes et villes moyennes en expansion.
- Pourquoi ? Les enseignes recherchent de plus grands espaces avec parking, notamment pour les loisirs et la restauration.
- Rendement attendu : 6 à 8 %.
2. Villes et Régions à privilégier
L’analyse de l’attractivité des grandes métropoles françaises en 2025 met en avant plusieurs tendances :
- Une prime aux villes bien desservies en transports et bénéficiant d’un dynamisme économique soutenu.
- Une concentration des investissements vers les zones en pleine transformation (Grand Paris, reconversion de friches, projets d’urbanisme majeurs).
- Un intérêt accru pour les localisations bénéficiant de l’essor de la logistique et du e-commerce.
📍 Paris & Île-de-France : le marché de la résilience et de l’innovation
Bureaux
- Quartiers attractifs : La Défense (adaptation aux nouveaux besoins des entreprises), Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux, Saint-Denis (zone Grand Paris)
- Surfaces recherchées : 250 à 2 000 m² en flex office
- Prix moyen d’achat : 6 500 – 12 000 €/m² selon la localisation
- Rendement attendu : 4 – 5,5 %
Logistique & entrepôts
- Secteurs clés : Plaine de France (Roissy, Gonesse, Tremblay-en-France), Gennevilliers, Sénart
- Surfaces recherchées : 1 000 à 10 000 m²
- Prix moyen d’achat : 800 – 2 500 €/m²
- Rendement attendu : 5,5 – 7,5 %
Hôtellerie
- Emplacements stratégiques : Périphérie proche (hôtels économiques pour business travelers), hypercentre pour le luxe et le lifestyle
- Surfaces recherchées : 2 000 – 10 000 m² (hôtels urbains)
- Prix moyen d’achat : 150 000 – 600 000 €/clé selon gamme
- Rendement attendu : 5 – 6,5 %
📍 Lyon : un marché dynamique et en expansion
Bureaux
- Quartiers attractifs : Part-Dieu (cœur du marché tertiaire), Confluence, Gerland
- Surfaces recherchées : 500 – 5 000 m²
- Prix moyen d’achat : 4 500 – 8 000 €/m²
- Rendement attendu : 5 – 6 %
Logistique & entrepôts
- Zones clés : Saint-Priest, Vénissieux, Corbas
- Surfaces recherchées : 2 000 – 20 000 m²
- Prix moyen d’achat : 700 – 2 200 €/m²
- Rendement attendu : 6 – 7 %
Hôtellerie
- Secteurs porteurs : Presqu’île (hôtellerie haut de gamme), aéroport Lyon Saint-Exupéry (hôtels business)
- Surfaces recherchées : 3 000 – 8 000 m²
- Prix moyen d’achat : 120 000 – 450 000 €/clé
- Rendement attendu : 5,5 – 7 %
📍 Marseille & Aix-en-Provence : le boom de la logistique et du tourisme
Bureaux
- Quartiers attractifs : Euroméditerranée, Prado, La Joliette
- Surfaces recherchées : 200 – 3 000 m²
- Prix moyen d’achat : 3 000 – 6 500 €/m²
- Rendement attendu : 5,5 – 6,5 %
Logistique & entrepôts
- Zones clés : Fos-sur-Mer, Vitrolles, Les Pennes-Mirabeau
- Surfaces recherchées : 3 000 – 25 000 m²
- Prix moyen d’achat : 600 – 2 000 €/m²
- Rendement attendu : 6 – 8 %
Hôtellerie
- Zones les plus attractives : Vieux-Port (hôtellerie touristique), Aéroport Marseille-Provence (business & low-cost)
- Surfaces recherchées : 2 500 – 7 000 m²
- Prix moyen d’achat : 100 000 – 350 000 €/clé
- Rendement attendu : 6 – 7,5 %
📍 Bordeaux & Nantes : les nouvelles valeurs sûres
Bureaux
- Quartiers attractifs : Euratlantique (Bordeaux), Île de Nantes
- Surfaces recherchées : 300 – 2 500 m²
- Prix moyen d’achat : 3 500 – 6 500 €/m²
- Rendement attendu : 5 – 6 %
Logistique & entrepôts
- Zones en développement : Mérignac (Bordeaux), Carquefou (Nantes)
- Surfaces recherchées : 1 500 – 10 000 m²
- Prix moyen d’achat : 700 – 2 000 €/m²
- Rendement attendu : 6 – 7 %
Hôtellerie
- Secteurs porteurs : Centre-ville et aéroports
- Surfaces recherchées : 2 000 – 6 000 m²
- Prix moyen d’achat : 110 000 – 400 000 €/clé
- Rendement attendu : 5,5 – 7 %
📍 Toulouse : la force du secteur aéronautique et des nouvelles mobilités
Bureaux
- Quartiers clés : Compans-Caffarelli, Borderouge, Montaudran
- Surfaces recherchées : 500 – 4 000 m²
- Prix moyen d’achat : 3 000 – 5 500 €/m²
- Rendement attendu : 5,5 – 6,5 %
Logistique & entrepôts
- Zones attractives : Colomiers, Blagnac, Saint-Martin-du-Touch
- Surfaces recherchées : 2 500 – 15 000 m²
- Prix moyen d’achat : 800 – 2 100 €/m²
- Rendement attendu : 6 – 7,5 %
Conclusion : Où investir en 2025 ?
🏆 Les choix stratégiques
- ✅ Logistique & entrepôts : Fort potentiel en Île-de-France, Lyon, Marseille et Toulouse
- ✅ Bureaux modulables : Particulièrement attractifs à Lyon, Bordeaux et Nantes
- ✅ Hôtellerie urbaine et business : Opportunités majeures à Paris, Lyon et Bordeaux
💡 Notre Conseil :
En 2025, la clé d’un bon investissement en immobilier commercial ne réside plus seulement dans l’emplacement, mais aussi dans l’adaptabilité du bien aux nouveaux usages. Optez pour des actifs capables de répondre à une demande en mutation : bureaux flexibles, logistique urbaine, commerces hybrides ou hôtels repositionnables. Avant d’acheter, validez la solidité des locataires et anticipez l’évolution réglementaire et fiscale pour sécuriser votre rendement à long terme.
Les localisations en transformation urbaine (Grand Paris, Euroméditerranée) offrent un potentiel de plus-value important à moyen terme.
