Acheter une maison ou un appartement à l’étranger pour faire de la location courte durée : beaucoup y pensent, peu le font sérieusement. L’écueil ? Des choix émotionnels, ou basés sur des destinations à la mode, qui ne tiennent pas compte de la rentabilité réelle, des contraintes fiscales, ou encore des risques de revente.
Ce guide est le fruit d’un travail d’analyse : 28 villes méditerranéennes passées au crible sur la base de critères pondérés.
Le but : identifier les meilleures opportunités d’investissement locatif saisonnier en 2025, dans une logique de rentabilité nette et de sécurité.
Une méthodologie 360°
Chaque ville a été notée sur 100, en intégrant :
- Liberté d’exploiter en courte durée (Airbnb, location meublée)
- Rentabilité nette (différenciée T3 vs maison)
- Prix d’achat (avec piscine, données à titre indicatif)
- Fiscalité sur les loyers et la plus-value
- Accessibilité du marché pour un investisseur non résident
- Profondeur du marché locatif et profil des voyageurs
- Risques de vacance, revente, ou instabilité réglementaire
- Et un facteur rarement mesuré : la “sexyness perçue” par un investisseur français
Tous les détails expliqués dans cet article.
Ce que cette liste est — et ce qu’elle n’est pas
Elle n’est pas :
- Une carte postale de lieux “à la mode”
- Un classement fait pour Instagram
- Une simple moyenne de rentabilité brute
Elle est :
- Une grille stratégique de décision
- Une analyse comparée sérieuse et actionnable
- Un outil pour arbitrer selon son budget, son profil et son projet
Cet article est une invitation à enlever ses œillères, à mettre de côté les croyances bien ancrées pour observer, chiffres à l’appui, les réelles opportunités d’investissement en Méditerranée. Les résultats sont là, factuels, mesurables. Si vous n’êtes pas prêt à regarder au-delà des frontières avec lucidité et intérêt, inutile de poursuivre, ni même de télécharger l’étude complète.
Critères d’analyse et résultats clés
1. Liberté de louer en Airbnb
Dans certaines villes, la location saisonnière est entièrement libre : vous pouvez acheter, meubler, publier votre annonce et commencer à louer, sans autre démarche.
C’est le cas par exemple à Hersonissos (Grèce), Budva (Monténégro) ou Saranda (Albanie).
Ailleurs, les contraintes sont fortes : à Nice, vous devez obtenir une autorisation, transformer votre bien en local commercial, ou respecter un quota. À St. Julian’s (Malte) ou Palma (Espagne), c’est pire : certaines zones sont tout simplement interdites à la location courte durée.
✅ Top : Saranda (Albanie), Ayia Napa (Chypre), Hersonissos (Grèce)
⛔ Flop : Nice, Palma (Espagne), St. Julian’s (Malte)
2. Attractivité locative (profils et saisonnalité)
Lagos (Portugal), Funchal (Portugal) ou Fethiye (Turquie) sont recherchées toute l’année par des familles, des seniors, ou des télétravailleurs.
Ios, Laganas, ou Faliraki sont ultra saisonnières : juillet/août uniquement, avec une clientèle jeune, festive, peu fidèle, souvent peu respectueuse du bien.
✅ Top : Lagos (Portugal), Funchal (Portugal)
⛔ Flop : Ios (Grèce), Mykonos (Grèce)
3. Risque locatif / pays
- Antalya (Turquie) : très forte demande locative, mais risque de dévaluation de la monnaie, d’instabilité politique, ou de durcissement fiscal.
- Nafplio (Grèce) : ville calme, stable, orientée seniors et familles, très peu risquée.
✅ Top : Nafplio (Grèce), Budva (Monténégro)
⛔ Flop : Antalya (Turquie), Ibiza (Espagne)
4. Fiscalité locale pour les non-résidents
Dans certains pays, comme le Monténégro (9 %) ou l’Albanie (10 à 15 %), la fiscalité est simple, lisible et légère.
Dans d’autres, comme la France (47,2 %) ou l’Espagne (30 % environ), elle est lourde, souvent assortie de charges sociales, et nécessite parfois un comptable local.
✅ Top : Monténégro (9 % flat), Albanie (10–15 % allégée)
⛔ Flop : France, Malte, Italie (jusqu’à 35 %)
5. Facilité d’accès au marché pour les étrangers
La Grèce, le Portugal, Chypre ou l’Albanie sont très ouverts aux investisseurs étrangers. Les démarches sont connues, souvent gérées par des cabinets francophones, avec une bonne lisibilité.
À l’inverse, certains marchés comme Malte, certaines régions d’Italie ou de France, sont bureaucratiques, peu digitaux ou longs à finaliser.
✅ Top : Grèce, Albanie, Chypre, Portugal
⛔ Flop : Malte, Italie (procédures longues)
6. Prix d’entrée pour un bien locatif
Les prix varient énormément selon les marchés. Il faut environ 130 000 à 150 000 € à Saranda ou Budva pour un T3 avec piscine. À Nice, Santorin ou Ibiza, il faut plutôt 450 000 à 600 000 €, voire davantage.
Nous avons volontairement utilisé des biens avec piscine, car c’est un critère de recherche fort dans les zones ensoleillées, et c’est souvent ce qui permet de louer plus cher.
7. Rentabilité nette estimée
Nous avons estimé la rentabilité nette pour deux types de biens :
- Un appartement T3 dans une résidence avec piscine
- Une maison individuelle avec piscine
À Ksamil (Albanie) ou Torrevieja (Espagne), on peut viser 8 % net par an, ce qui est excellent. À Ibiza ou Mykonos, la rentabilité nette réelle dépasse rarement les 4 %, malgré des loyers élevés — à cause du prix d’entrée et de la fiscalité.
✅ Top : Ksamil (8.7 %), Saranda (8.7 %), Hersonissos (8 %)
⛔ Flop : Nice, Santorin, Mykonos, toutes < 5 %
9. Sexyness perçue (Bonus)
Ibiza, Santorin, Mykonos sont des marques internationales. Elles attirent des acheteurs, même sans rendement.
Budva, Saranda, ou Torrevieja, sont peu connues du grand public français. Mais elles offrent des rendements supérieurs.
C’est souvent un arbitrage entre ce qui brille et ce qui performe.
✅ Top : Ibiza, Mykonos, Santorin (très forte image)
⛔ Bas : Saranda, Budva, Ksamil (peu connues, mais rentables)
Tableau comparatif – Toutes les villes étudiées
📌 Inclut : score global sur 100, rentabilité nette, prix indicatif, sexyness perçue, fiscalité, risque, Airbnb-friendliness…
Notre synthèse:
- Ibiza (Espagne) : Image forte et loyers hauts, mais prix d’achat dissuasifs, fiscalité lourde, réglementation Airbnb instable. Plutôt statut de résidence secondaire que bon rendement locatif.
- Mykonos (Grèce) : Luxe, ultra saisonnier, coût d’entrée très élevé, cible étroite. Convient à un investisseur très patrimonial et peu dépendant du cashflow.
- Santorin (Grèce) : Très forte demande touristique mais prix surestimés, faible rentabilité. Bien uniquement pour stratégie prestige ou revente à l’émotionnel.
- Hersonissos (Grèce) : Rapport prix/rendement imbattable pour un spot touristique. Très bonne option locatif saisonnier. Marché dynamique et flexible.
- Budva (Monténégro) : Fiscalité exceptionnelle, rendements solides, mais demande moins qualitative. Intéressant comme pilier d’un portefeuille diversifié.
- Saranda / Ksamil (Albanie) : Émergents et sous-évalués. Très rentables, mais à surveiller (stabilité politique et dépendance au tourisme low cost).
- Lagos / Funchal (Portugal) : Marchés stables, attractifs, bien desservis. Convient à profils patrimoniaux ou expats. Attention à la saturation future.
- Torrevieja (Espagne) : Bonne rentabilité si achat maîtrisé, mais ville low-cost avec revente parfois longue. À utiliser comme véhicule de cashflow.
- Ayia Napa (Chypre) : Airbnb-friendly, très touristique, bon rendement en saison. À surveiller hors saison.
- St. Julian’s / Sliema (Malte) : Petite surface locative, taxation complexe, rendement décevant. À réserver à ceux qui connaissent très bien le marché.
- Nice / La Grande-Motte / Sète / Perpignan (France) : Bon produit patrimonial, fiscalité dissuasive, Airbnb souvent encadré. À envisager comme résidence perso ou location meublée classique.
- Antalya (Turquie) : Très rentable sur le papier, mais devise volatile et régime politique instable. Haut risque, haut rendement.
- Italie (Olbia, Trapani, Cefalù, Brindisi) : Prix abordables, législation stable mais lente, bons spots locaux mais peu scalables. Idéal si vous parlez italien et connaissez le marché.
- Grèce (Faliraki, Laganas, Paros, Nafplio) : Bon compromis prix/saison/rendement. Peu de contraintes Airbnb. Excellents marchés à explorer.
- Bulgarie (Golden Sands, Sunny Beach) : Très rentables sur le papier, mais image low cost, revente difficile. Bon en entrée de portefeuille.
Pour le tableau excel complet avec toutes les infos et le classement : C’est automatique. Saisissez votre email et hop, quelques minutes plus tard, des heures de travail, de recherche et d’analyse directement accessibles.
Bonus – Frais à prévoir par pays
Pour chaque pays :
- Frais d’acquisition (notaire, enregistrement)
- Frais d’agence
- Impôt sur la plus-value
- Taxe foncière annuelle
- Licence ou réglementation Airbnb
👉 [Voir le tableau fiscal récapitulatif ci-dessous.]
| Pays | Frais d'acquisition (notaire + enregistrement) | Frais d'agence immobilière | Impôt sur la plus-value | Taxe foncière annuelle | Licence ou taxe Airbnb |
| Espagne | 10–13 % | 3–6 %, vendeur | 19 % non-résidents | 0.4–1.1 % | Obligatoire dans certaines régions |
| France | 7–8 % | 5–6 %, partagé | 19 % + PS, dégressif | 0.5–1.2 % | Souvent interdite sans autorisation |
| Grèce | 3–7 % | 2–5 %, partagé | 15 %, exonéré après 5 ans | 0.1–0.3 % | Enregistrement requis |
| Portugal | 6–8 % | 5 %, vendeur | 28 %, exonéré résidents | 0.3–0.5 % | Enregistrement parfois requis |
| Italie | 9–11 % | 3–5 %, partagé | 26 %, après abattement | 0.4–1.0 % | Permis selon commune |
| Chypre | 6–10 % | 3–5 %, partagé | 20 %, exonéré après 5 ans | 0.1–0.3 % | Enregistrement obligatoire |
| Malte | 5–7 % | 5 %, souvent vendeur | 8–35 %, selon durée | 0.3–0.6 % | Quota et permis selon ville |
| Albanie | 4–6 % | 3–5 %, partagé | 15 %, régime spécial | Faible | Non requis |
| Monténégro | 3 % | 3 %, acheteur | 9 % flat | Quasi nulle | Non requis |
| Turquie | 4–6 % | 2–4 %, négociable | 15–20 %, devise locale | 0.1–0.4 % | Non requis mais instabilité possible |
Conclusion
Investir en location saisonnière ne se limite pas à aimer une ville.
Il faut comprendre comment elle fonctionne économiquement, fiscalement et touristiquement.
Les destinations qui ressortent de cette étude ne sont pas toujours les plus “instagrammables”, mais ce sont souvent les plus efficaces pour générer du rendement net avec un risque maîtrisé.
