Lorsque vous achetez un bien en Asie ou dans certains pays d’Afrique ou d’Océanie, vous tombez parfois sur une mention étrange : leasehold property. Traduction littérale ? « Bien en location à long terme ». Mais en réalité, c’est un peu plus subtil.
Le leasehold, que l’on peut comparer au bail emphytéotique français, signifie que vous achetez le droit d’utiliser un bien immobilier pendant une très longue période, souvent 30, 50, voire 99 ans… sans jamais vraiment posséder le terrain.
En clair :
- Vous êtes propriétaire du bâtiment (ex. : une villa à Bali ou un appartement à Bangkok),
- Mais vous n’êtes pas propriétaire du sol sur lequel il repose.
- Ce sol appartient à l’État ou à un particulier local.
À la fin du contrat de lease, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf si le contrat est renouvelé (ce qui est souvent le cas… mais pas garanti).
Pourquoi cela existe-t-il ?
Dans plusieurs pays (Thaïlande, Indonésie, Vietnam, etc.), les étrangers n’ont pas le droit de posséder un terrain en nom propre. Le leasehold est donc une solution juridique qui permet d’attirer les investisseurs tout en respectant les lois locales.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir en leasehold
- ✅ Avantages :
- Accès à des biens attractifs dans des zones touristiques
- Prix d’achat souvent plus bas que la pleine propriété (freehold)
- Bonne rentabilité locative si bien géré
- ❌ Inconvénients :
- Vous n’êtes jamais pleinement propriétaire
- Difficile de revendre à bon prix en fin de lease
- Risque de non-renouvellement du contrat
- Pas de transmission automatique aux héritiers si le contrat ne le prévoit pas
Voici un tableau synthétique des pays où le système de leasehold (bail emphytéotique) est courant pour les étrangers, avec les durées classiques et possibilités de renouvellement:
| Pays | Durée classique du leasehold | Renouvellement possible | 📌 Remarques importantes |
|---|---|---|---|
| 🇹🇭 Thaïlande | 30 ans | Oui (souvent +30 ou +60 ans) | Achat du terrain interdit aux étrangers. Lease renouvelable mais non garanti par la loi. |
| 🇮🇩 Indonésie (Bali) | 25 à 30 ans | Oui (souvent jusqu’à 70 ans) | Terrain accessible uniquement via leasehold ou société locale. Nécessite avocat local. |
| 🇻🇳 Vietnam | 50 ans (pour projets autorisés) | Oui (jusqu’à 70 ans) | Achat direct limité aux projets approuvés ; quotas étrangers dans les immeubles. |
| 🇰🇭 Cambodge | 50 ans | Oui | Possibilité d’achat freehold uniquement via structure locale ou dans certains projets. |
| 🇵🇭 Philippines | 50 ans (pour condos) | Oui (jusqu’à 75 ans) | Les étrangers peuvent acheter des appartements, mais pas le terrain ni les maisons. |
| 🇮🇳 Inde | 30 à 99 ans selon l’État | Oui | Système complexe, dépend des États ; étrangers très limités dans l’achat en nom propre. |
| 🇲🇲 Birmanie | 50 ans | Oui (+10 +10 ans) | Marché émergent et très risqué ; accès très encadré pour les étrangers. |
| 🇨🇳 Chine | 70 ans (résidentiel) | Oui, selon la loi locale | La notion de propriété privée n’existe pas dans le même sens. Tout est en réalité leasehold. |
| 🇲🇾 Malaisie | 99 ans (ou freehold) | Oui | Les étrangers peuvent acheter en leasehold ou parfois en pleine propriété (freehold). |
| 🇲🇴 Macao | 50 ans | Non | Tous les terrains sont propriété de l’État ; uniquement leasehold. |
| 🇭🇰 Hong Kong | Jusqu’à 75 ans (souvent 50 ans) | Oui, selon contrat | Presque tout le foncier est en leasehold auprès du gouvernement. |
À retenir
Le leasehold, c’est un peu comme un bail de location longue durée maquillé en achat. C’est un outil légal malin dans certains pays, mais qui demande vigilance, conseil juridique local et bonne lecture du contrat.
- Le leasehold est souvent la seule option légale pour un investisseur étranger dans ces pays.
- Les contrats doivent être vérifiés par un avocat local, car les lois peuvent évoluer rapidement.
- Dans certains cas (Thaïlande, Indonésie), on propose aux investisseurs des montages via société locale ou conjoint local, mais cela comporte des risques juridiques importants.
Et en Europe ?
En Europe aussi, le leasehold existe, mais il prend des formes juridiques et culturelles différentes selon les pays. Il est moins courant pour les investisseurs étrangers que dans certains pays asiatiques, mais peut avoir un impact important sur la valeur du bien et la transmission patrimoniale, surtout dans les pays anglo-saxons.
Voici un tableau synthétique des pays européens où le leasehold est pratiqué, avec ses modalités et implications :
| 🇪🇺 Pays | 🕰️ Durée classique du leasehold | 🔁 Renouvellement possible | 📌 Particularités / Risques |
|---|---|---|---|
| 🇬🇧 Royaume-Uni | 99 à 125 ans (souvent) | Oui (par rachat ou renégociation) | Très courant pour appartements ; baisse de valeur rapide dès que le lease < 80 ans. |
| 🇮🇪 Irlande | 99 à 999 ans | Rarement nécessaire | Surtout sur foncier public ou ancien. Lease très long quasi assimilé à la propriété. |
| 🇲🇹 Malte | 99 ans (rare aujourd’hui) | Oui | Le freehold est aujourd’hui majoritaire. |
| 🇨🇾 Chypre | 33 à 99 ans | Oui | Moins courant, surtout sur biens gouvernementaux ou foncier d’église. |
| 🇬🇬 Guernesey / 🇯🇪 Jersey | 21 à 99 ans | Oui | Système hérité du droit britannique. Très spécifique, avec restrictions pour non-résidents. |
| 🇨🇿 République tchèque | 99 ans max (rare) | Oui | Moins répandu ; concerne d’anciens terrains publics. |
| 🇩🇪 Allemagne | 99 ans (Erbbaurecht) | Oui (par contrat) | Pratiqué dans certaines villes comme Berlin. L’État ou une fondation garde le foncier. |
| 🇦🇹 Autriche | 99 ans | Oui | Utilisé dans les grandes villes, surtout Vienne, sur foncier communal. |
| 🇳🇱 Pays-Bas | 50 à 99 ans (emphytéose municipale) | Oui, souvent avec révision du prix | Souvent dans les grandes villes (Amsterdam, Utrecht), avec redevance annuelle. |
| 🇧🇪 Belgique | 27 à 99 ans | Oui | Bail emphytéotique classique possible, notamment pour projets mixtes ou patrimoniaux. |
📌 Focus particulier :
Royaume-Uni
Le Royaume-Uni est le pays européen où le leasehold est le plus courant et structuré, notamment :
- Les appartements sont souvent en leasehold alors que les maisons peuvent être en freehold.
- Lorsque le bail passe sous les 80 ans, le coût de l’extension augmente fortement.
- Il est possible de racheter le foncier via une procédure appelée enfranchisement, mais elle est coûteuse.
- En 2024, le gouvernement britannique a proposé une réforme pour limiter les abus liés aux leaseholds.
