Le dilemme de l’investisseur : cashflow ou patrimoine ?
Chaque bulle = une ville. Axe horizontal = plus-value sur 10 ans. Axe vertical = rendement locatif brut. Les deux stratégies sont rarement compatibles.
Stratégie patrimoine
Lyon, Bordeaux, Paris
Forte plus-value, rendement faible
Stratégie cashflow
Mulhouse, Saint-Étienne, Le Mans
Fort rendement, plus-value limitée
🎯 C’est LE graphique clé : plus le rendement locatif est élevé, plus la plus-value est faible — et inversement. L’investisseur doit choisir sa stratégie.
Rentabilité locative brute par ville
Rendement locatif brut annuel (loyer annuel / prix d’achat). Données indicatives ~2025.
Paris
3.2%
9 800 €/m² · 26,1 €/m²/mois
Saint-Étienne
8.5%
1 150 €/m² · 8,1 €/m²/mois
Mulhouse
9.2%
1 050 €/m² · 8,1 €/m²/mois
💡 Mulhouse et Saint-Étienne offrent des rendements de 8 à 9%, soit ~3× celui de Paris. Mais ce cashflow élevé a une contrepartie : la plus-value y est quasi nulle sur 10 ans.
⚠️ Un rendement brut élevé signale souvent un marché peu tendu : risque de vacance plus important et moindre liquidité à la revente.
Évolution des prix immobiliers par ville
Prix moyen au m² des appartements anciens, de 2015 à 2025.
Variation des prix 2015 → 2025
Villes « patrimoine » (forte plus-value)
Villes « cashflow » (plus-value modeste)
🎯 Lyon a pris +48,6% en 10 ans quand Mulhouse n’a gagné que +2,9%. Mais Mulhouse offre un rendement locatif 2× supérieur. Deux logiques radicalement différentes.
⚠️ Paris a corrigé depuis 2020 après avoir culminé à ~10 800 €/m². La remontée des taux a cassé la dynamique haussière.
Tension locative par ville
Score de tension (demande/offre), taux de vacance, délai de relocation. Plus la tension est forte, plus le risque de vacance est faible.
| Ville | Vacance | Délai reloc. | Demande/Offre | Rendement |
|---|
🎯 Paris : 1,8% de vacance, 8 jours pour relouer. Mulhouse : 9,2% de vacance, 38 jours. Le rendement de 9,2% à Mulhouse « paie » le risque de vacance.
⚠️ La tension locative est le facteur invisible : 1 mois de vacance à Mulhouse coûte ~8% du rendement annuel.
Comparaison internationale des prix immobiliers
Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage (base 2000 = 1). Sources : IGEDD, FHFA, UK ONS, Destatis, INE.
💡 La France n’a jamais corrigé après 2008, contrairement aux USA (-30%) ou à l’Espagne (-35%). L’Allemagne a rattrapé son retard depuis 2015.
⚠️ En 2025, tous les pays développés affichent un ratio prix/revenu 25 à 55% supérieur à 2000. La hausse est mondiale.
Conditions de financement
Taux d’intérêt des crédits immobiliers et durée d’emprunt pour acheter le même logement. Sources : Banque de France, IGEDD.
💡 La baisse des taux de 10,5% (1990) à 1,2% (2020) a alimenté 30 ans de hausse. La remontée à 3,5% en 2025 a allongé la durée d’emprunt à 23 ans.
🎯 À 3,5%, un bien à 9,2% de rendement (Mulhouse) reste autofinancé. Un bien parisien (3,2%) génère un effort d’épargne mensuel — le pari est 100% sur la plus-value.
