Acheter une maison ou un appartement à l’étranger pour faire de la location courte durée : beaucoup y pensent, peu le font sérieusement. L’écueil ? Des choix émotionnels, ou basés sur des destinations à la mode, qui ne tiennent pas compte de la rentabilité réelle, des contraintes fiscales, ou encore des risques de revente.
Ce guide est le fruit d’un travail d’analyse : 28 villes méditerranéennes passées au crible sur la base de critères pondérés.
Le but : identifier les meilleures opportunités d’investissement locatif saisonnier en 2025, dans une logique de rentabilité nette et de sécurité.
Une méthodologie 360°
Chaque ville a été notée sur 100, en intégrant :
Liberté d’exploiter en courte durée (Airbnb, location meublée)
Rentabilité nette (différenciée T3 vs maison)
Prix d’achat (avec piscine, données à titre indicatif)
Fiscalité sur les loyers et la plus-value
Accessibilité du marché pour un investisseur non résident
Profondeur du marché locatif et profil des voyageurs
Risques de vacance, revente, ou instabilité réglementaire
Et un facteur rarement mesuré : la “sexyness perçue” par un investisseur français
Ce que cette liste est — et ce qu’elle n’est pas
Elle n’est pas :
Une carte postale de lieux “à la mode”
Un classement fait pour Instagram
Une simple moyenne de rentabilité brute
Elle est :
Une grille stratégique de décision
Une analyse comparée sérieuse et actionnable
Un outil pour arbitrer selon son budget, son profil et son projet
Si vous lisez cet article avec l’intention de conforter vos convictions, défendre un patriotisme immobilier ou alimenter les “on-dit”, alors autant arrêter ici. Ce qui suit ne s’adresse pas à ceux qui ne jurent que par la France coûte que coûte. Cet article est une invitation à poser les œillères, à mettre de côté les croyances bien ancrées pour observer, chiffres à l’appui, les réelles opportunités d’investissement en Méditerranée. Les résultats sont là, factuels, mesurables. Si vous n’êtes pas prêt à regarder au-delà des frontières avec lucidité et intérêt, inutile de poursuivre, ni même de télécharger l’étude complète.
Critères d’analyse et résultats clés
1. Liberté de louer en Airbnb (20 points)
Peut-on facilement mettre le bien en location sur Airbnb ou Booking ? Y a-t-il une réglementation, des quotas, des licences, ou des interdictions ?
Dans certaines villes, la location saisonnière est entièrement libre : vous pouvez acheter, meubler, publier votre annonce et commencer à louer, sans autre démarche.
C’est le cas par exemple à Hersonissos (Grèce), Budva (Monténégro) ou Saranda (Albanie).
Ailleurs, les contraintes sont fortes : à Nice, vous devez obtenir une autorisation, transformer votre bien en local commercial, ou respecter un quota. À St. Julian’s (Malte) ou Palma (Espagne), c’est pire : certaines zones sont tout simplement interdites à la location courte durée.
Pourquoi ça compte ?
Parce qu’une belle rentabilité ne sert à rien si on ne peut pas louer légalement. Et surtout, parce qu’une réglementation floue est un risque futur : elle peut se durcir à tout moment, même après votre achat.
✅ Top : Saranda (Albanie), Ayia Napa (Chypre), Hersonissos (Grèce) ⛔ Flop : Nice, Palma (Espagne), St. Julian’s (Malte)
2. Attractivité locative (profils et saisonnalité 20 points)
On évalue ici la profondeur de la demande touristique, la diversité des locataires, et la saisonnalité.
Est-ce que la ville attire une clientèle variée, toute l’année, avec du pouvoir d’achat ? Ou est-elle dépendante d’un micro-segment touristique, sur une période très courte ?
Lagos (Portugal), Funchal (Portugal) ou Fethiye (Turquie) sont recherchées toute l’année par des familles, des seniors, ou des télétravailleurs.
Ios, Laganas, ou Faliraki sont ultra saisonnières : juillet/août uniquement, avec une clientèle jeune, festive, peu fidèle, souvent peu respectueuse du bien.
Ce critère synthétise tous les risques externes : économiques, politiques, touristiques, réglementaires, ou de revente.
Nous avons pris en compte : l’inflation locale, la stabilité monétaire, la probabilité d’un changement réglementaire, la liquidité du marché (vitesse de revente), et la dépendance excessive au tourisme.
Par exemple :
Antalya (Turquie) : très forte demande locative, mais risque de dévaluation de la monnaie, d’instabilité politique, ou de durcissement fiscal.
Nafplio (Grèce) : ville calme, stable, orientée seniors et familles, très peu risquée.
✅ Top : Nafplio (Grèce), Budva (Monténégro) ⛔ Flop : Antalya (Turquie), Ibiza (Espagne)
4. Fiscalité locale pour les non-résidents (10 points)
On distingue ici les pays avec flat tax légère, exonérations, ou fiscalité pénalisante.
Que se passe-t-il fiscalement si vous êtes un investisseur étranger ? Combien allez-vous payer sur les loyers, les plus-values, ou la détention du bien ?
La fiscalité change tout : deux biens similaires dans deux pays différents peuvent générer des revenus très différents, une fois les impôts payés.
Dans certains pays, comme le Monténégro (9 %) ou l’Albanie (10 à 15 %), la fiscalité est simple, lisible et légère.
Dans d’autres, comme la France (47,2 %) ou l’Espagne (30 % environ), elle est lourde, souvent assortie de charges sociales, et nécessite parfois un comptable local.
Pourquoi ça compte ? Parce que vous ne récupérez pas ce que vous encaissez… mais ce que vous gardez.
✅ Top : Monténégro (9 % flat), Albanie (10–15 % allégée) ⛔ Flop : France, Malte, Italie (jusqu’à 35 %)
5. Facilité d’accès au marché pour les étrangers (10 points)
Il s’agit ici de savoir si un investisseur français peut acheter et exploiter facilement, sans restriction bancaire ou juridique.
Ce critère mesure les obstacles à l’entrée : démarches administratives, système bancaire local, fiabilité des notaires, obligation de visa ou de résidence…
La Grèce, le Portugal, Chypre ou l’Albanie sont très ouverts aux investisseurs étrangers. Les démarches sont connues, souvent gérées par des cabinets francophones, avec une bonne lisibilité.
À l’inverse, certains marchés comme Malte, certaines régions d’Italie ou de France, sont bureaucratiques, peu digitaux ou longs à finaliser.
✅ Top : Grèce, Albanie, Chypre, Portugal ⛔ Flop : Malte, Italie (procédures longues)
6. Prix d’entrée pour un bien locatif
Combien coûte l’acquisition d’un bien de qualité locative, dans les standards attendus par les touristes ?
Les prix varient énormément selon les marchés. Il faut environ 130 000 à 150 000 € à Saranda ou Budva pour un T3 avec piscine. À Nice, Santorin ou Ibiza, il faut plutôt 450 000 à 600 000 €, voire davantage.
Nous avons volontairement utilisé des biens avec piscine, car c’est un critère de recherche fort dans les zones ensoleillées, et c’est souvent ce qui permet de louer plus cher.
Pourquoi ça compte ?
Parce qu’un rendement élevé ne veut rien dire sans ticket d’entrée : vous devez pouvoir acheter avec votre capacité financière actuelle. Et le ticket doit correspondre au profil de vos clients potentiels.
Combien reste-t-il réellement après avoir payé les frais, les charges, les impôts et les éventuelles vacances locatives ?
7. Type de locataire dominant
Une ville peut être rentable, mais si vous ne supportez pas de gérer des étudiants alcoolisés en été, ce n’est pas la bonne pour vous.
Nous avons analysé si la clientèle dominante est :
Familiale : stable, long séjour, bon comportement
Senior : faible turnover, bon respect du bien
Jeunes / Fêtards : courts séjours, pic de saison, plus de gestion
Ce critère est le cœur financier de l’étude. Nous avons estimé la rentabilité nette pour deux types de biens :
Un appartement T3 dans une résidence avec piscine
Une maison individuelle avec piscine
La rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix d’achat) peut paraître séduisante, mais elle masque de nombreux coûts : charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière, fiscalité locale, périodes sans location…
À Ksamil (Albanie) ou Torrevieja (Espagne), on peut viser 8 % net par an, ce qui est excellent. À Ibiza ou Mykonos, la rentabilité nette réelle dépasse rarement les 4 %, malgré des loyers élevés — à cause du prix d’entrée et de la fiscalité.
Est-ce que cette ville fait “rêver” l’investisseur ou les locataires ? Est-elle connue ? Facile à vendre ? Ou inconnue et difficile à valoriser ?
Ibiza, Santorin, Mykonos sont des marques internationales. Elles attirent des acheteurs, même sans rendement.
Budva, Saranda, ou Torrevieja, sont peu connues du grand public français. Mais elles offrent des rendements supérieurs.
C’est souvent un arbitrage entre ce qui brille et ce qui performe.
✅ Top : Ibiza, Mykonos, Santorin (très forte image) ⛔ Bas : Saranda, Budva, Ksamil (peu connues, mais rentables)
Pondération réduite dans la note finale, mais utile pour comprendre l’attraction émotionnelle d’un marché.
Tableau comparatif – Toutes les villes étudiées
📌 Inclut : score global sur 100, rentabilité nette, prix indicatif, sexyness perçue, fiscalité, risque, Airbnb-friendliness…
C’est automatique. Saisissez votre email et hop, quelques minutes plus tard, des heures de travail, de recherche et d’analyse directement accessibles.
Commentaires synthétiques par ville
Ibiza (Espagne) : Image forte et loyers hauts, mais prix d’achat dissuasifs, fiscalité lourde, réglementation Airbnb instable. Plutôt statut de résidence secondaire que bon rendement locatif.
Mykonos (Grèce) : Luxe, ultra saisonnier, coût d’entrée très élevé, cible étroite. Convient à un investisseur très patrimonial et peu dépendant du cashflow.
Santorin (Grèce) : Très forte demande touristique mais prix surestimés, faible rentabilité. Bien uniquement pour stratégie prestige ou revente à l’émotionnel.
Hersonissos (Grèce) : Rapport prix/rendement imbattable pour un spot touristique. Très bonne option locatif saisonnier. Marché dynamique et flexible.
Budva (Monténégro) : Fiscalité exceptionnelle, rendements solides, mais demande moins qualitative. Intéressant comme pilier d’un portefeuille diversifié.
Saranda / Ksamil (Albanie) : Émergents et sous-évalués. Très rentables, mais à surveiller (stabilité politique et dépendance au tourisme low cost).
Lagos / Funchal (Portugal) : Marchés stables, attractifs, bien desservis. Convient à profils patrimoniaux ou expats. Attention à la saturation future.
Torrevieja (Espagne) : Bonne rentabilité si achat maîtrisé, mais ville low-cost avec revente parfois longue. À utiliser comme véhicule de cashflow.
Ayia Napa (Chypre) : Airbnb-friendly, très touristique, bon rendement en saison. À surveiller hors saison.
St. Julian’s / Sliema (Malte) : Petite surface locative, taxation complexe, rendement décevant. À réserver à ceux qui connaissent très bien le marché.
Nice / La Grande-Motte / Sète / Perpignan (France) : Bon produit patrimonial, fiscalité dissuasive, Airbnb souvent encadré. À envisager comme résidence perso ou location meublée classique.
Antalya (Turquie) : Très rentable sur le papier, mais devise volatile et régime politique instable. Haut risque, haut rendement.
Italie (Olbia, Trapani, Cefalù, Brindisi) : Prix abordables, législation stable mais lente, bons spots locaux mais peu scalables. Idéal si vous parlez italien et connaissez le marché.
Grèce (Faliraki, Laganas, Paros, Nafplio) : Bon compromis prix/saison/rendement. Peu de contraintes Airbnb. Excellents marchés à explorer.
Bulgarie (Golden Sands, Sunny Beach) : Très rentables sur le papier, mais image low cost, revente difficile. Bon en entrée de portefeuille.
Bonus – Frais à prévoir par pays
Pour chaque pays :
Frais d’acquisition (notaire, enregistrement)
Frais d’agence
Impôt sur la plus-value
Taxe foncière annuelle
Licence ou réglementation Airbnb
👉 [Voir le tableau fiscal récapitulatif ci-dessous.]
Investir en location saisonnière ne se limite pas à aimer une ville.
Il faut comprendre comment elle fonctionne économiquement, fiscalement et touristiquement.
Les destinations qui ressortent de cette étude ne sont pas toujours les plus “instagrammables”, mais ce sont souvent les plus efficaces pour générer du rendement net avec un risque maîtrisé.
