Plusieurs régions peuvent intéresser un investisseur français en immobilier – cela dépend largement de ses objectifs d’investissement (rentabilité, sécurité, diversification, fiscalité, etc.). Voici les grands profils d’investisseurs français et les opportunités qui s’offrent à eux.
1. Investisseur “patrimonial” attaché à la France
Peut etre un peu “chauvin”, mais en réalité pragmatique.
Pourquoi ils restent en France :
- Régime fiscal qu’ils connaissent bien (malgré ses complexités).
- Proximité géographique et culturelle.
- Meilleure perception du risque (psychologique).
- Dispositifs comme le Pinel (RIP), Denormandie, déficit foncier, etc.
Exemples:
Île-de-France
- Atout : Grand Paris Express, demande locative constante
- Cibles : Petite couronne, villes avec gares RER/Metro
- Risque : Prix élevés, rentabilité brute souvent faible
Sud / PACA / Languedoc
- Atout : Attractivité touristique et retraités
- Cibles : LMNP en résidence étudiante ou tourisme
- Risque : Saisonnière, dépendance au tourisme
Villes moyennes (Bourges, Metz, Angers, etc.)
- Atout : Rentabilité nette > 6 %, prix accessibles
- Risque : Croissance du prix moins dynamique, vacance locative plus probable
Alternatives à envisager :
- SCPI ou OPCI si la gestion directe ne les intéresse pas.
🌍 2. Investisseur ouvert à l’international
Moins courant, mais en forte croissance, surtout chez les jeunes générations ou les expatriés.
- Portugal (hors Algarve) : Porto, Lisbonne (même si marché saturé), ou villes secondaires. Fiscalité avantageuse pour les retraités (NHR), mais attention aux changements récents.
- Espagne intérieure (Madrid, Valence) : plus stable et diversifiée économiquement que les zones balnéaires.
- Allemagne (Berlin, Leipzig) : bonne stabilité juridique, rentabilité plus faible mais sécurisée. Marché très locatif.
- Pays de l’Est (Pologne, Hongrie) : haut rendement potentiel, mais risque plus élevé (instabilité politique/fiscale, devises).
- Grèce (Athènes, Thessalonique, Crète) : Golden Visa, prix encore abordables
- Belgique ou Luxembourg : proches et avec fiscalité immobilière parfois plus favorable que la France.
Hors Europe
Maroc (Marrakech, Casablanca, Tanger)
- Atout : Rendement élevé, proximité culturelle
- Risque : Instabilité juridique, change
États-Unis (Texas, Floride, Ohio)
- Atout : Marché mature, rentabilité nette > 8% possible
- Risque : Fiscalité étrangère, coût de gestion, change USD
Île Maurice
- Atout : Résidence fiscale, environnement francophone
- Risque : Prix élevés dans les zones intéressantes
📈 3. Investisseur financier pur (fonds immobiliers, REITs, SCPI internationales)
Pas intéressé par la brique en direct, mais par l’exposition à l’immobilier via produits financiers.
- SCPI européennes (Corum, Pierval Santé, etc.) : rendement 4–6%, accès facile, mutualisation du risque.
- REITs américaines ou canadiennes : plus volatiles mais potentiellement très performantes (attention au change).
- Private equity immobilier ou plateformes de crowdfunding.
Les Français ne sont pas nécessairement “trop chauvins”, mais ils ont besoin d’un cadre juridique et fiscal clair pour sortir de l’Hexagone. S’ils sont bien accompagnés, l’immobilier international ou indirect peut offrir d’excellentes opportunités. Tout dépend de leur tolérance au risque, de leur horizon d’investissement et de leur besoin de contrôle
Annexe: Un Exemple concret au Canada
Un Français ayant un bien en Franace valorisé à 400 000 € pourrait :
- Le vendre (ou refinancer) pour sortir 300k€.
- Réallouer cet argent dans un triplex à Toronto à 1.5M CAD (≈ 1M€) avec 20% d’apport, générant environ 8000 CAD de loyer par mois .
- Cela accélère son effet de levier et sa croissance de patrimoine : en refinançant tous les 4 ans à 5% d’appréciation, il pourrait doubler sa valeur nette tous les 4 ans, chose quasiment impossible en France aujourd’hui dans les grandes villes.
